Hoyerswerda. Für die Geschichte der Hoyerswerdaer Neustadt ist die Entscheidung bemerkenswert: Die kommunale Wohnungsgesellschaft will in den kommenden drei Jahren keine weiteren Wohngebäude abreißen. Rund 500 derzeit leer stehende Wohnungen sollen grundsätzlich im Bestand bleiben.
Die Leerstandsquote des Unternehmens sank zuletzt um knapp zwei Prozentpunkte auf 7,8 Prozent. Geschäftsführer Steffen Markgraf erklärte, dass die freien Wohnungen künftig benötigt werden könnten und deshalb nicht vorschnell aufgegeben werden sollen.
Damit vollzieht einer der größten Vermieter der Stadt einen deutlichen Strategiewechsel. Über Jahrzehnte galt in Hoyerswerda vor allem ein Grundsatz: Wo dauerhaft keine Mieter mehr gefunden werden, wird zurückgebaut. Nun lautet die Frage nicht mehr allein, welche Häuser verschwinden müssen, sondern welche Wohnungen für den Strukturwandel erhalten und modernisiert werden sollten.
Hoyerswerda war eine Hauptstadt des Wohnungsabrisses
Kaum eine andere deutsche Stadt wurde nach 1990 so stark von Bevölkerungsschwund und Stadtumbau geprägt.
Ganze Wohnblöcke verschwanden
Hoyerswerda war für die Beschäftigten der Braunkohle- und Energiewirtschaft stark ausgebaut worden. Nach dem wirtschaftlichen Zusammenbruch zahlreicher Betriebe verließen viele Einwohner die Stadt.
Zurück blieben Zehntausende Wohnungen, für die es nicht mehr genügend Mieter gab. Ganze Plattenbaublöcke und später teilweise komplette Wohnbereiche wurden abgetragen.
Rückbau sollte den Markt stabilisieren
Der Abriss war nicht nur eine städtebauliche Entscheidung. Leere Häuser verursachen weiterhin Kosten für Heizungsschutz, Kontrolle, Reparaturen, Außenanlagen und Leitungsnetze.
Werden Wohnungen dauerhaft nicht vermietet, fehlen gleichzeitig Einnahmen für Sanierungen und laufenden Betrieb. Der Rückbau sollte deshalb verhindern, dass Wohnungsunternehmen unter zu großen Leerständen wirtschaftlich zusammenbrechen.
Stadt wurde zum Symbol des Schrumpfens
Überregional wurde Hoyerswerda häufig fast ausschließlich mit Abriss, Alterung und Abwanderung verbunden.
Dieses Bild wirkt bis heute nach, obwohl inzwischen Forschungsprojekte, neue Wohnanlagen und touristische Vorhaben entstehen.
Leerstand sinkt auf 7,8 Prozent
Die Wohnungsgesellschaft bewirtschaftete zum Jahresende 2025 insgesamt 6.754 Wohnungen, außerdem 252 Gewerbeeinheiten und 196 Garagen.
Rund 500 Wohnungen sind frei
Bei einer Leerstandsquote von 7,8 Prozent entspricht das ungefähr 500 Wohnungen.
Das ist weiterhin ein erheblicher Bestand. Die Quote liegt aber deutlich niedriger als in früheren Phasen des Hoyerswerdaer Stadtumbaus.
Nicht jede freie Wohnung ist sofort vermietbar
Ein statistisch leer stehendes Objekt kann renovierungsbedürftig sein, einen unattraktiven Grundriss besitzen oder in einem Gebäude ohne Aufzug liegen.
Andere Wohnungen werden möglicherweise bewusst freigehalten, weil sie modernisiert, zusammengelegt oder für einen späteren Umzug benötigt werden.
Die Zahl von 500 freien Wohnungen bedeutet daher nicht, dass Interessenten sofort zwischen 500 bezugsfertigen Angeboten wählen können.
Reserve kann plötzlich wertvoll werden
Ein Wohnungsmarkt benötigt einen gewissen Leerstand. Ohne freie Wohnungen können Menschen kaum innerhalb der Stadt umziehen, Haushalte vergrößern oder kurzfristig eine neue Bleibe finden.
Kommt durch neue Arbeitsplätze zusätzliche Nachfrage hinzu, kann ein heute leer stehender Bestand innerhalb weniger Jahre wichtig werden.
Rund 615 Wohnungen wurden 2025 neu vermietet
Die Wohnungsgesellschaft meldete für 2025 etwa 615 Vermietungen. Rund 70 Prozent davon entfielen nach Unternehmensangaben auf Menschen, die neu zur Wohnungsgesellschaft kamen.
Nachfrage ist größer als das Stadtbild vermuten lässt
Mehr als 600 Vermietungen in einem Jahr zeigen, dass sich der Wohnungsmarkt auch in einer Stadt mit rückläufiger Gesamtbevölkerung bewegt.
Menschen ziehen innerhalb Hoyerswerdas um, verlassen elterliche Wohnungen, trennen Haushalte oder suchen nach barriereärmeren Angeboten.
Zuzüge werden wichtiger
Dass etwa 70 Prozent der Vermietungen neue Kunden der Wohnungsgesellschaft betrafen, ist ein positives Zeichen.
Dabei muss allerdings unterschieden werden: Ein neuer Mieter des Unternehmens ist nicht automatisch ein neuer Einwohner Hoyerswerdas. Er kann zuvor bei einem anderen Vermieter oder in einer privaten Wohnung innerhalb der Stadt gelebt haben.
Die Stadt und das Unternehmen sollten deshalb genauer auswerten, wie viele Vermietungen tatsächlich auf Zuzüge von außerhalb zurückgehen.
Schnelle Vermietung soll verbessert werden
Die Wohnungsgesellschaft will 2026 ihre internen Abläufe beschleunigen. Unter dem Ansatz „Einzug in 72 Stunden“ sollen geeignete freie Wohnungen schneller angeboten und bezugsfertig übergeben werden.
Das kann insbesondere für neue Beschäftigte, getrennte Haushalte oder Menschen in dringenden Lebenssituationen attraktiv sein.
Mehr als 12,8 Millionen Euro flossen 2025 in den Bestand
Die Wohnungsgesellschaft investierte nach eigenen Angaben im vergangenen Jahr rund 12,8 Millionen Euro. Mehr als 40 Maßnahmen wurden umgesetzt.
Sanierungen statt flächendeckender Abrisse
Zu den Schwerpunkten gehörten Modernisierungen, Brandschutz, Balkonanbauten, energetische Sanierungen, Fassadenarbeiten und Wohnungszusammenlegungen.
Diese Investitionen zeigen, wie sich die Wohnungsstrategie verändert. Nicht mehr jeder ältere Plattenbau gilt automatisch als Auslaufmodell.
Wohnungszusammenlegungen schaffen größere Grundrisse
Viele Wohnungen der DDR-Neustadt wurden für kleinere Haushalte und damalige Standards geplant.
Heute suchen Familien und besser verdienende Fachkräfte teilweise größere Wohnbereiche, zusätzliche Bäder, Arbeitszimmer oder offene Küchen. Durch die Zusammenlegung benachbarter Wohnungen können solche Angebote entstehen, ohne ein komplett neues Gebäude zu errichten.
Balkone erhöhen die Vermietbarkeit
Ein Balkon kann bei der Wohnungssuche ausschlaggebend sein.
Gerade in älteren Beständen lassen sich Wohnungen dadurch erheblich aufwerten. Allerdings müssen Statik, Gestaltung und Baukosten wirtschaftlich vertretbar bleiben.
Neue Arbeitsplätze verändern die Planung
Hoyerswerda erwartet in den kommenden Jahren neue Beschäftigte aus Wissenschaft, Technik, Verwaltung und Tourismus.
Smart Mobility Lab soll Fachkräfte anziehen
Im Ortsteil Schwarzkollm entsteht das Smart Mobility Lab der Technischen Universität Dresden. Dort sollen autonome Fahrzeuge, Drohnen und Agrarroboter erforscht werden.
Gemeinsam mit weiteren Wissenschaftsprojekten werden Hunderte Arbeitsplätze in Aussicht gestellt.
Mitarbeiter benötigen kurzfristig Wohnungen
Nicht jeder neue Beschäftigte will sofort ein Haus bauen oder eine teure Neubauwohnung beziehen.
Gut sanierte Mietwohnungen können gerade in den ersten Jahren eines Zuzugs attraktiv sein. Sie ermöglichen einen unkomplizierten Start, bevor sich Menschen dauerhaft für einen Wohnort entscheiden.
Abriss könnte später bereut werden
Ein abgebrochener Wohnblock lässt sich nicht kurzfristig zurückholen.
Würde Hoyerswerda heute weitere Hunderte Wohnungen beseitigen und die Nachfrage später steigen, müsste zu deutlich höheren Kosten neu gebaut werden.
Die vorläufige Abrisspause ist deshalb auch eine Form der Vorsorge.
Neubauwohnungen sind erheblich teurer
Gleichzeitig entstehen in Hoyerswerda neue Wohnprojekte wie der Wohnpark an der Bleichwiese und das Helios-Quartier.
Neubau erfüllt moderne Ansprüche
Neue Häuser bieten Aufzüge, größere Bäder, bessere Dämmung, barrierearme Zugänge und moderne Haustechnik.
Sie sprechen Zielgruppen an, die im bestehenden Wohnungsbestand nicht immer passende Angebote finden.
Bestand bleibt dennoch unverzichtbar
Neubau ist teuer. Hohe Material-, Grundstücks-, Planungs- und Finanzierungskosten schlagen sich langfristig in den Mieten nieder.
Sanierte Bestandswohnungen können deshalb einen wichtigen Preisvorteil behalten.
Stadt braucht unterschiedliche Preisklassen
Hoyerswerda benötigt hochwertige Wohnungen für neue Fachkräfte, gleichzeitig aber ebenso bezahlbare Angebote für Rentner, Familien, Auszubildende und Menschen mit niedrigen Einkommen.
Ein Wohnungsmarkt, der nur aus unsanierten Altbeständen oder teuren Neubauten besteht, würde an beiden Enden versagen.
Die Abrisspause gilt zunächst für drei Jahre
Die Wohnungsgesellschaft hat sich nicht für einen endgültigen Verzicht auf Rückbau ausgesprochen.
Entwicklung wird weiter beobachtet
Bis etwa 2029 sollen zunächst keine weiteren regulären Abrisse erfolgen. Anschließend dürfte neu bewertet werden, wie sich Nachfrage, Bevölkerungszahl und Kosten entwickelt haben.
Einzelne Sonderfälle bleiben offen
Bei zwei denkmalgeschützten Wohnblöcken im Wohnkomplex I besteht nach Angaben des Unternehmens ein gesondertes Verfahren. Dazu wollte die Geschäftsführung zunächst keine abschließenden Aussagen treffen.
Der allgemeine Abrissstopp bedeutet somit nicht zwangsläufig, dass jedes einzelne Gebäude unangetastet bleibt.
Drei Jahre sind ein überschaubarer Zeitraum
Der Aufschub erlaubt es, die ersten Wirkungen der neuen Forschungs- und Strukturwandelprojekte abzuwarten.
Sollten die angekündigten Arbeitsplätze später oder in geringerer Zahl entstehen, kann die Strategie erneut angepasst werden.
Leer stehende Häuser dürfen nicht einfach konserviert werden
Der Verzicht auf Abriss ist nur sinnvoll, wenn für die Gebäude eine realistische Nutzung besteht.
Dauerleerstand verursacht weiterhin Kosten
Auch unbewohnte Wohnungen benötigen Kontrolle und Schutz vor Frost, Feuchtigkeit oder Vandalismus.
Aufzüge, Hausflure, Dächer und Außenanlagen müssen zumindest teilweise instand gehalten werden.
Schlechter Zustand schreckt Interessenten ab
Ein äußerlich vernachlässigter Block wirkt auch dann unattraktiv, wenn einzelne Wohnungen frisch renoviert wurden.
Fenster, Eingänge, Beleuchtung und Grünanlagen prägen den ersten Eindruck des gesamten Quartiers.
Sanierung muss nach Nachfrage priorisiert werden
Nicht jedes Haus kann gleichzeitig umfassend modernisiert werden.
Die Wohnungsgesellschaft sollte jene Standorte bevorzugen, die gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und stabile Nachbarschaften besitzen.
Aufzüge werden zum entscheidenden Standortfaktor
Ein großer Teil der Hoyerswerdaer Bevölkerung ist älter.
Obere Etagen verlieren ohne Aufzug an Attraktivität
Eine preiswerte Wohnung im vierten oder fünften Stock hilft wenig, wenn ältere Bewohner sie kaum noch erreichen können.
Gebäude ohne Aufzug können deshalb trotz guter Grundrisse und niedriger Miete schwer vermietbar werden.
Nachrüstung ist technisch teuer
Außenaufzüge, neue Zugänge und Veränderungen an Treppenhäusern verursachen hohe Kosten.
Nicht jeder Wohnblock eignet sich gleichermaßen für einen wirtschaftlichen Umbau.
Barrierearme Quartiere statt einzelner Musterwohnungen
Neben den Wohnungen müssen auch Wege, Hauseingänge, Haltestellen und Geschäfte erreichbar sein.
Eine schwellenlose Wohnung in einem ansonsten schlecht zugänglichen Umfeld löst das Problem nur teilweise.
Mieten sollen zunächst stabil bleiben
Nach regionalen Berichten plant die Wohnungsgesellschaft für mindestens zwei Jahre keine weitere allgemeine Mieterhöhung.
Bezahlbarkeit bleibt Hoyerswerdas Vorteil
Im Vergleich zu Dresden, Leipzig oder Berlin sind die Wohnkosten in Hoyerswerda weiterhin niedriger.
Dieser Vorteil kann Rückkehrer, junge Familien und Menschen im Ruhestand anziehen.
Sanierungen müssen trotzdem finanziert werden
Stabile Mieten stehen steigenden Kosten für Handwerker, Materialien, Versicherungen und Energie gegenüber.
Die Wohnungsgesellschaft muss daher zwischen sozialer Verantwortung und wirtschaftlicher Tragfähigkeit abwägen.
Niedrige Miete darf nicht niedrige Qualität bedeuten
Bezahlbares Wohnen sollte nicht heißen, dass Bewohner dauerhaft auf funktionierende Aufzüge, moderne Bäder oder gepflegte Außenanlagen verzichten müssen.
Die Herausforderung besteht darin, schrittweise bessere Qualität zu schaffen, ohne die Mieter finanziell zu überfordern.
Die Neustadt soll bis 2040 weiterentwickelt werden
Hoyerswerda hat einen konzeptionellen Stadtteilplan für die Neustadt beschlossen. Er soll als Grundlage für die weitere Entwicklung der kommunalen Wohnungswirtschaft und der Wohnquartiere dienen.
Rückbauflächen brauchen neue Funktionen
Wo früher Wohnblöcke standen, entstanden häufig große Grün- und Freiflächen.
Diese Flächen können für Parks, Gärten, Sport, neue Wohnformen oder gewerbliche Nutzungen verwendet werden. Bleiben sie dauerhaft ungeordnet, verstärken sie dagegen den Eindruck einer aufgelösten Stadtstruktur.
Wohnkomplexe besitzen unterschiedliche Chancen
Nicht jeder Teil der Neustadt entwickelt sich gleich.
Quartiere mit Schulen, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten und guten Verkehrsanbindungen können stabil bleiben oder wieder wachsen. Andere Bereiche benötigen möglicherweise langfristig neue Nutzungen.
Stadt darf nicht erneut zu groß planen
Die Strukturwandelprojekte wecken Hoffnung, rechtfertigen aber keine Rückkehr zu überdimensionierten Wachstumsprognosen.
Hoyerswerda muss genügend Wohnraum bereithalten, ohne erneut Gebäude zu schaffen, für die später keine dauerhafte Nachfrage besteht.
Zuzügler müssen gezielt angesprochen werden
Freie Wohnungen allein bringen noch keine neuen Einwohner.
Angebote müssen leicht auffindbar sein
Interessenten erwarten aktuelle Fotos, Grundrisse, Gesamtmieten und digitale Besichtigungsmöglichkeiten.
Unvollständige Anzeigen oder lange Bearbeitungszeiten können dazu führen, dass sich Bewerber für andere Städte entscheiden.
Arbeitgeber sollten Wohnungen vermitteln können
Forschungseinrichtungen, Klinikum und Unternehmen könnten gemeinsam mit den Vermietern ein Willkommensangebot entwickeln.
Neue Beschäftigte benötigen häufig kurzfristig eine Wohnung und kennen die unterschiedlichen Wohnkomplexe noch nicht.
Probewohnen wäre denkbar
Möblierte Wohnungen für mehrere Wochen oder Monate könnten Interessenten ermöglichen, Hoyerswerda zunächst kennenzulernen.
Solche Angebote wären besonders für Wissenschaftler, Projektmitarbeiter und Rückkehrer geeignet.
Plattenbauten sind besser als ihr Ruf
Die Großwohnsiedlungen werden häufig pauschal als unattraktiv dargestellt.
Grundrisse sind oft praktisch
Viele Wohnungen besitzen klar geschnittene Zimmer, Tageslichtbäder oder vergleichsweise niedrige Betriebskosten.
Durch Modernisierung können sie heutigen Ansprüchen angepasst werden.
Quartiere verfügen über vorhandene Infrastruktur
Schulen, Kindertagesstätten, Straßen, Fernwärme und Einkaufsmöglichkeiten sind bereits vorhanden.
Ein Neubaugebiet am Stadtrand müsste viele dieser Strukturen erst teuer schaffen.
Geschichte gehört zur Identität
Die Neustadt ist ein wesentlicher Teil der Hoyerswerdaer Stadtgeschichte.
Eine vollständige Verdrängung der Plattenbauten würde auch die Erinnerung an die Energiearbeiterstadt und das Leben mehrerer Generationen auslöschen.
Nicht jeder Block muss erhalten werden
Ein Abrissstopp darf dennoch nicht zur Denkmalpflege sämtlicher Bestände führen.
Technischer Zustand ist entscheidend
Gebäude mit schweren Schäden oder extrem ungünstigen Grundrissen können trotz Modernisierung wirtschaftlich problematisch bleiben.
Lage entscheidet über Zukunft
Ein Block in einem gut erschlossenen und stabilen Quartier besitzt andere Aussichten als ein isoliertes Gebäude am Rand eines stark ausgedünnten Wohnbereichs.
Gezielter Rückbau kann später weiterhin sinnvoll sein
Sollte die Nachfrage erneut sinken, können einzelne Gebäude auch nach 2029 zur Diskussion stehen.
Entscheidend ist eine Prüfung jedes Standortes und keine pauschale Rückkehr zur Abrisspolitik vergangener Jahrzehnte.
Was die Wohnungsgesellschaft offenlegen sollte
Der Strategiewechsel betrifft einen großen Teil der Stadt und sollte deshalb transparent begleitet werden.
Leerstand nach Wohnkomplexen
Eine stadtweite Quote sagt wenig darüber aus, wo freie Wohnungen tatsächlich konzentriert sind.
Zustand der 500 freien Wohnungen
Bürger und Interessenten sollten erfahren, wie viele Einheiten sofort vermietbar, sanierungsbedürftig oder langfristig blockiert sind.
Kosten der Leerstandshaltung
Die wirtschaftliche Belastung sollte dem möglichen Nutzen als Wohnraumreserve gegenübergestellt werden.
Geplante Modernisierungen bis 2029
Eine öffentliche Übersicht könnte zeigen, welche Häuser Aufzüge, Balkone, neue Fassaden oder energetische Verbesserungen erhalten.
Tatsächliche Zuzüge von außerhalb
Nur mit konkreten Herkunftsdaten lässt sich beurteilen, ob Hoyerswerda neue Einwohner gewinnt oder lediglich bestehende Mieter zwischen Vermietern wechseln.
Hoyerswerda darf seine Wohnungen nicht ein zweites Mal zu früh aufgeben
Der vorläufige Abrissstopp ist richtig. Hoyerswerda hat in den vergangenen Jahrzehnten gewaltige Mengen an Wohnraum verloren. Ein großer Teil dieses Rückbaus war angesichts leerer Gebäude unvermeidbar.
Doch eine abgerissene Wohnung ist endgültig verschwunden.
Heute investiert der Staat Millionen in Forschungszentren, Tourismus und neue Arbeitsplätze. Gleichzeitig sind Neubauten so teuer wie seit Jahrzehnten nicht mehr. In dieser Situation wäre es fahrlässig, weitere grundsätzlich nutzbare Wohnungen allein aufgrund kurzfristiger Prognosen zu beseitigen.
Das bedeutet nicht, jeden Plattenbau um jeden Preis zu erhalten. Häuser ohne realistische Perspektive dürfen weiterhin kritisch geprüft werden. Die Zeit pauschaler Abrissprogramme sollte aber vorbei sein.
Hoyerswerda braucht nun eine Qualitätsoffensive: Aufzüge, größere Grundrisse, gepflegte Eingänge, moderne Bäder, Balkone und verlässliche digitale Vermietung. Der vorhandene Bestand muss zeigen, dass preiswertes Wohnen nicht mit niedrigen Ansprüchen verbunden sein muss.
Besonders wichtig ist, neue Arbeitsplätze in neue Einwohner zu verwandeln. Wenn Forscher und Ingenieure nur einpendeln, helfen auch 500 freie Wohnungen der Stadt wenig.
Hoyerswerda hat lange gelernt, kleiner zu werden. Nun muss die Stadt lernen, Wohnraum wieder als Reserve für eine mögliche Zukunft zu betrachten. Die Abrissbirne ruhen zu lassen, ist dafür ein vernünftiger Anfang.