Potsdam. Die brandenburgische Landeshauptstadt wächst seit Jahren, doch bezahlbare Wohnungen wachsen nicht im gleichen Tempo mit. Wer heute in Potsdam eine neue Wohnung sucht, konkurriert mit Familien, Studenten, Beschäftigten des öffentlichen Dienstes und Menschen, die wegen der hohen Berliner Mieten ins Umland ausweichen.
Mit dem „Potsdam-Plan 3000+“ wollen Stadt und ProPotsdam nun gegensteuern. Das Maßnahmenpaket umfasst 14 Vereinbarungen zu Mieterschutz, Neubau, Wohnungsvergabe und Quartiersentwicklung. Die kommunale Wohnungsgesellschaft soll bis 2032 mehr als 1.000 zusätzliche Wohnungen errichten. Für mindestens jede zweite neue Wohnung sind Mietpreis- und Belegungsbindungen vorgesehen.
Die Stadtverordneten bestätigten Anfang Juli 2026 zugleich die Fortführung der kommunalen Mietenbremse. Mieterhöhungen im ProPotsdam-Bestand sollen grundsätzlich auf höchstens fünf Prozent je Erhöhung begrenzt werden. Bei bereits vergleichsweise hohen Nettokaltmieten soll die Grenze bei vier Prozent liegen.
Damit setzt Potsdam stärker als viele andere Städte auf den kommunalen Wohnungsbestand. Ob das reicht, um die allgemeine Preisentwicklung zu bremsen, bleibt jedoch offen.
Potsdam besitzt den teuersten Wohnungsmarkt Brandenburgs
Die Landeshauptstadt hebt sich beim Mietniveau deutlich vom übrigen Bundesland ab.
Höchste Bestandsmieten im BBU-Vergleich
Bei den Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen lag die durchschnittliche Potsdamer Bestandsmiete zuletzt bei 6,97 Euro je Quadratmeter. Das war der höchste Wert aller untersuchten Regionen Brandenburgs. Ein Jahr zuvor waren es noch 6,76 Euro.
Diese Werte betreffen vor allem kommunale, genossenschaftliche und andere sozial orientierte Vermieter. Auf dem freien Markt liegen viele Angebote deutlich höher.
Neuvermietungen werden immer teurer
Bei neuen Mietverträgen verlangten die erfassten Potsdamer Wohnungsunternehmen durchschnittlich 8,72 Euro je Quadratmeter. Im Vorjahr waren es 8,16 Euro. Auch damit lag Potsdam an der Spitze Brandenburgs.
Bei Neubauwohnungen können die Mieten regional sogar mehr als 13 Euro je Quadratmeter erreichen.
Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung bedeutet das mehr als 910 Euro Nettokaltmiete. Betriebskosten, Heizung, Strom und möglicherweise ein Stellplatz kommen noch hinzu.
ProPotsdam soll mehr als 1.000 zusätzliche Wohnungen bauen
Der wichtigste Teil des neuen Plans ist das Neubauversprechen.
Fertigstellung bis 2032
ProPotsdam soll bis 2032 mehr als 1.000 Wohnungen zusätzlich errichten. Diese Einheiten kommen zu den rund 2.000 Wohnungen hinzu, die das Unternehmen nach Angaben der Stadt innerhalb der vergangenen 15 Jahre gebaut hat.
Rechnerisch müsste die kommunale Gesellschaft bis dahin jährlich etwa 165 bis 170 Wohnungen fertigstellen.
Hälfte erhält soziale Bindungen
Mindestens jede zweite neue Wohnung soll mit Mietpreis- und Belegungsbindungen versehen werden. Damit wären ungefähr 500 Wohnungen gezielt für Haushalte mit geringen oder mittleren Einkommen vorgesehen.
Das ist ein wichtiger Unterschied zum rein frei finanzierten Neubau. Eine teure neue Wohnung erhöht zwar das allgemeine Angebot, hilft aber einer Krankenschwester, einem Rentner oder einer Alleinerziehenden nicht automatisch.
Bekannte Standorte liegen in mehreren Stadtteilen
Als mögliche beziehungsweise vorbereitete Standorte werden unter anderem Projekte in der Heinrich-Mann-Allee, in der Slatan-Dudow-Straße in Drewitz und im Bornstedter Feld genannt.
Die Verteilung auf mehrere Quartiere kann verhindern, dass sozial gebundene Wohnungen ausschließlich in einzelnen Stadtteilen konzentriert werden.
1.000 Wohnungen klingen größer, als die Jahresleistung tatsächlich ist
Der Name „Potsdam-Plan 3000+“ vermittelt zunächst ein sehr großes Bauprogramm.
Zeitraum von sechs Jahren
Verteilt man 1.000 Wohnungen auf die Jahre bis 2032, entstehen im Durchschnitt weniger als 200 Einheiten pro Jahr.
Für eine wachsende Landeshauptstadt mit starkem Berliner Zuzugsdruck ist das kein riesiger Wohnungsbauboom.
Bedarf liegt wahrscheinlich höher
Potsdam benötigt nicht nur zusätzlichen Wohnraum für neue Einwohner.
Auch auslaufende Sozialbindungen, Abrisse, altersgerechter Ersatzbedarf und kleinere Haushalte erhöhen den Bedarf. Eine Person, die nach einer Trennung eine Wohnung sucht, benötigt ebenfalls zusätzlichen Wohnraum, obwohl die Einwohnerzahl dadurch nicht steigt.
Kommunale Gesellschaft kann Problem nicht allein lösen
ProPotsdam ist das wichtigste wohnungspolitische Instrument der Stadt. Sie kann den gesamten Markt jedoch nicht allein versorgen.
Genossenschaften, private Unternehmen, Baugruppen und kleinere Vermieter müssen ebenfalls bauen und vorhandene Wohnungen erhalten.
Kommunale Mietenbremse wird verschärft
Der zweite Schwerpunkt betrifft die etwa 18.000 Wohnungen der ProPotsdam.
Höchstens fünf Prozent je Mieterhöhung
Mieterhöhungen sollen grundsätzlich auf maximal fünf Prozent je Anpassung begrenzt werden. Bei Nettokaltmieten von mehr als zehn Euro je Quadratmeter soll die Obergrenze vier Prozent betragen.
Damit bleibt ProPotsdam deutlich unter den rechtlich möglichen allgemeinen Erhöhungsgrenzen.
Zehn Prozent innerhalb von drei Jahren
Nach Darstellung des Arbeitskreises StadtSpuren dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren insgesamt höchstens um zehn Prozent steigen. Einzelne Erhöhungen sollen üblicherweise zwischen vier und fünf Prozent liegen.
Für Bestandsmieter schafft das mehr Planungssicherheit.
Ausnahmen bleiben möglich
Bei umfangreichen Modernisierungen oder energetischen Maßnahmen können andere Regeln gelten.
Gerade diese Ausnahmen müssen transparent bleiben. Eine Mietenbremse verliert ihren sozialen Wert, wenn große Erhöhungen regelmäßig als Modernisierung begründet werden.
Mieterschutz hilft vor allem bestehenden Mietern
Die kommunale Begrenzung ist wichtig, löst aber nicht jedes Problem.
Vorteil für Menschen mit ProPotsdam-Vertrag
Wer bereits in einer kommunalen Wohnung lebt, wird vor besonders starken Mietsprüngen geschützt.
Diese Sicherheit ist gerade für Rentner und Familien wichtig, die langfristig in ihrem Quartier bleiben möchten.
Wohnungssuchende profitieren nicht unmittelbar
Wer noch keine ProPotsdam-Wohnung besitzt, muss zunächst überhaupt eine freie Wohnung erhalten.
Bei knappen Angeboten können sich Hunderte Interessenten auf eine einzelne Wohnung bewerben.
Freier Markt bleibt unberührt
Die kommunale Mietenbremse gilt nicht automatisch für private Wohnungen.
Ein großer Teil der Potsdamer Mieter ist daher weiterhin von der allgemeinen Marktentwicklung abhängig.
Stadt erhält jährlich Zugriff auf 400 Wohnungen
Der Plan stärkt das sogenannte Benennungsrecht der Stadt.
Wohnungen für dringende Fälle
ProPotsdam soll der Landeshauptstadt jedes Jahr 400 Bestandswohnungen zur Verfügung stellen. Die Stadt kann dafür Haushalte benennen, die besonders dringend bezahlbaren Wohnraum benötigen.
Dazu können Menschen gehören, denen Wohnungslosigkeit droht, Familien in Notlagen oder Personen, die aus sozialen Einrichtungen ausziehen müssen.
70 Wohnungen für wichtige Berufsgruppen
Mindestens 70 Wohnungen pro Jahr sollen Beschäftigten der kommunalen Daseinsvorsorge zugutekommen. Genannt werden unter anderem Mitarbeiter des Klinikums, der Stadtwerke und der Feuerwehr.
Damit reagiert Potsdam auf ein konkretes Standortproblem: Selbst Arbeitgeber mit sicheren Stellen finden schwer Personal, wenn Beschäftigte in der Nähe keine bezahlbare Wohnung finden.
Andere Berufsgruppen nicht vergessen
Auch Erzieher, Pflegekräfte, Polizisten, Verkäufer, Handwerker und Beschäftigte der Gastronomie halten die Stadt am Laufen.
Eine Wohnungspolitik darf deshalb nicht nur ausgewählte kommunale Unternehmen berücksichtigen.
Jede fünfte Potsdamer Wohnung soll langfristig kommunal sein
Stadt und ProPotsdam verfolgen ein weitergehendes Ziel.
Kommunaler Anteil soll steigen
Langfristig soll jede fünfte Wohnung in Potsdam zum Bestand der ProPotsdam gehören.
Ein großer kommunaler Bestand kann den Gesamtmarkt stabilisieren, weil diese Wohnungen nicht ausschließlich nach maximaler Rendite bewirtschaftet werden.
Neubau allein reicht dafür möglicherweise nicht
Wenn gleichzeitig private Bestände schneller wachsen, reicht der Bau von 1.000 Wohnungen möglicherweise nicht aus, um den kommunalen Anteil tatsächlich zu erhöhen.
ProPotsdam müsste dann zusätzlich Grundstücke sichern, Bestände erwerben oder größere Projekte übernehmen.
Verkauf kommunaler Wohnungen wäre widersinnig
Wer den kommunalen Anteil stärken will, darf bestehende Wohnungen nicht zur kurzfristigen Haushaltsentlastung verkaufen.
Ein Verkauf bringt einmalig Einnahmen, schwächt aber dauerhaft den Einfluss der Stadt auf Mieten und Belegung.
Potsdam verzichtet auf Gewinnabführungen
Die Stadt will ProPotsdam finanziell mehr Spielraum geben.
Geld bleibt im Unternehmen
Im Gegenzug für Mietbegrenzung und Neubau verzichtet Potsdam weiterhin auf Gewinnabführungen aus der ProPotsdam.
Das ermöglicht, Überschüsse für Sanierungen, Neubauten und Eigenkapital einzusetzen.
Kommunales Unternehmen braucht Eigenkapital
Wohnungsbau wird zu einem großen Teil über Kredite finanziert.
Banken verlangen jedoch ausreichendes Eigenkapital und stabile Einnahmen. Wird dem Unternehmen zu viel Geld entzogen, sinkt seine Investitionsfähigkeit.
Verzicht belastet indirekt den Stadthaushalt
Potsdam verzichtet damit auf Einnahmen, die theoretisch für andere Aufgaben eingesetzt werden könnten.
Das ist dennoch vertretbar, wenn das Geld nachweisbar in bezahlbaren Wohnraum und den Erhalt kommunalen Eigentums fließt.
Bau- und Finanzierungskosten bleiben das größte Risiko
Der Plan steht unter schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen.
Material, Löhne und Zinsen sind gestiegen
ProPotsdam weist selbst darauf hin, dass sozialer Wohnungsbau angesichts höherer Bau- und Finanzierungskosten verlässliche Rahmenbedingungen benötigt.
Hohe Zinsen erhöhen die monatlichen Finanzierungskosten eines Neubaus über Jahrzehnte.
Sozialverträgliche Mieten decken Kosten oft nicht
Eine neu gebaute Wohnung kann unter heutigen Bedingungen kaum zu einer sehr niedrigen Miete angeboten werden, wenn Grundstück, Bau und Finanzierung vollständig über die Miete bezahlt werden müssen.
Deshalb bleiben Fördermittel, günstige Grundstücke und kommunales Eigenkapital unverzichtbar.
Bauziele können bei Kostensteigerungen kippen
Sind die 1.000 Wohnungen nicht mit konkreten Grundstücken, Finanzierungen und Förderzusagen hinterlegt, bleibt der Plan teilweise eine politische Zielvereinbarung.
Die Stadt sollte deshalb jährlich berichten, welche Projekte tatsächlich genehmigt, finanziert, begonnen und fertiggestellt wurden.
Hälfte gebunden bedeutet auch Hälfte ohne Bindung
Das Wohnungsbauziel enthält eine wichtige Einschränkung.
Rund 500 Wohnungen entstehen frei finanziert
Wenn jede zweite der 1.000 Wohnungen sozial gebunden wird, entstehen ungefähr 500 Einheiten ohne entsprechende Mietpreisbindung.
Diese Wohnungen sollen nach Angaben der Stadt vor allem mittlere Einkommensgruppen erreichen.
„Für mittlere Einkommen“ braucht konkrete Grenzen
Der Begriff klingt sozial, ist aber ungenau.
Eine Wohnung für zwölf oder 13 Euro je Quadratmeter kann für einen gut verdienenden Doppelhaushalt tragbar sein, für einen alleinstehenden Facharbeiter jedoch bereits zu teuer.
Anfangsmieten müssen veröffentlicht werden
ProPotsdam sollte vor jedem Projekt offenlegen:
- wie viele Wohnungen gebunden sind,
- welche Anfangsmieten gelten,
- welche Einkommensgruppen angesprochen werden,
- wie lange die Bindungen laufen,
- wie sich die Mieten später erhöhen dürfen.
Nur dann lässt sich beurteilen, ob der Neubau tatsächlich bezahlbar ist.
Sozialbindungen müssen möglichst lange gelten
Geförderte Wohnungen bleiben nicht automatisch dauerhaft günstig.
Bindungen laufen aus
Nach Ablauf der vereinbarten Frist können Wohnungen schrittweise in den normalen Markt wechseln.
Dann verliert Potsdam trotz Neubaus wieder einen Teil seines gebundenen Bestandes.
Öffentliche Förderung muss dauerhaft wirken
Je länger die Bindung, desto größer ist der soziale Nutzen der eingesetzten Steuermittel.
Kurze Bindungszeiten führen dazu, dass Wohnungen nach einigen Jahren erneut ersetzt werden müssen.
Kommunales Eigentum bietet zusätzlichen Schutz
Auch nach Ende einer formalen Bindung bleibt eine ProPotsdam-Wohnung im kommunalen Bestand.
Die Stadt kann daher weiterhin Einfluss auf die Mietentwicklung nehmen, sofern sie ihre wohnungspolitischen Vereinbarungen fortsetzt.
Zweckentfremdung soll weiter verhindert werden
Potsdam schützt nicht nur Neubau, sondern auch vorhandene Wohnungen.
Regeln gegen Leerstand und Ferienwohnungen
Die Stadt will ihre Zweckentfremdungsverbotssatzung fortführen. Wohnungen dürfen demnach nicht ohne Genehmigung dauerhaft leer stehen, überwiegend gewerblich genutzt oder als Kurzzeitunterkunft vermarktet werden.
Die bisherige Satzung lief im April 2026 aus und sollte neu gefasst werden.
Bestehender Wohnraum ist besonders wertvoll
Eine bereits vorhandene Wohnung lässt sich häufig schneller sichern als eine neue bauen.
Jede dauerhaft leer stehende oder ausschließlich touristisch vermietete Wohnung verschärft den angespannten Markt.
Kontrolle muss tatsächlich stattfinden
Eine Satzung ist nur wirksam, wenn Verstöße erkannt und verfolgt werden.
Dafür benötigt die Verwaltung Personal, Daten und klare Verfahren. Ein Verbot ohne Kontrollen bleibt weitgehend symbolisch.
Neue Milieuschutzgebiete sollen Verdrängung bremsen
Potsdam prüft weitere soziale Erhaltungssatzungen.
Babelsberg Nord und Barocke Stadterweiterung
Für Babelsberg Nord und die Barocke Stadterweiterung sollen vertiefende Untersuchungen zeigen, ob die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung durch Luxussanierungen und steigende Kosten gefährdet ist.
Bereits bestehende Erhaltungssatzungen gibt es unter anderem in Babelsberg Süd und der Teltower Vorstadt.
Umbauten können genehmigungspflichtig werden
In Erhaltungsgebieten kann die Stadt bestimmte Abrisse, Nutzungsänderungen oder besonders aufwendige Modernisierungen stärker kontrollieren.
Ziel ist nicht, notwendige Sanierungen zu verhindern, sondern eine Verdrängung durch Luxusumbauten zu begrenzen.
Milieuschutz senkt keine Miete automatisch
Eine soziale Erhaltungssatzung verhindert nicht jede Mieterhöhung und schafft keine neue Wohnung.
Sie ist ein Schutzinstrument, aber kein Ersatz für Neubau und kommunalen Bestand.
Baulandmodell soll bis zu 30 Prozent gebundene Wohnfläche sichern
Auch private Neubauprojekte sollen einen sozialen Beitrag leisten.
Investoren beteiligen sich an Infrastruktur
Das Potsdamer Baulandmodell ermöglicht Vereinbarungen, nach denen bei Wohnungsbauvorhaben bis zu 30 Prozent der Wohnfläche mietpreis- und belegungsgebunden entstehen. Investoren können außerdem an Kosten für Straßen, Grünflächen, Schulen und Kitas beteiligt werden.
Damit sollen Gewinne aus neuem Baurecht teilweise der Allgemeinheit zugutekommen.
Hohe Anforderungen können Projekte verteuern
Bauherren argumentieren regelmäßig, dass Sozialquoten und Folgekosten Projekte unwirtschaftlich machen können.
Diese Einwände dürfen nicht pauschal abgetan werden. Gleichzeitig wäre es falsch, private Wertsteigerungen vollständig zu ermöglichen und sämtliche Infrastrukturkosten der Stadt aufzubürden.
Neue Richtlinie soll 2026 kommen
Die Fortschreibung des Baulandmodells sollte nach damaliger Planung im September 2026 den Stadtverordneten vorgelegt werden.
Wichtig ist, dass beschleunigte Bauverfahren nicht genutzt werden, um soziale Verpflichtungen zu umgehen.
Schlaatz wird zum Prüfstein des Plans
Die Weiterentwicklung des Schlaatzes ist ausdrücklich Teil der Vereinbarung.
Sanierung und ergänzender Neubau
ProPotsdam soll dort Bestände sanieren und sich an Beteiligungsverfahren für zusätzlichen Wohnungsbau beteiligen.
Der Stadtteil bietet große zusammenhängende kommunale Bestände und damit mehr Gestaltungsmöglichkeiten als kleinteilig bebaute Quartiere.
Bestehende Bewohner müssen profitieren
Modernisierung darf nicht dazu führen, dass langjährige Mieter durch höhere Kosten verdrängt werden.
Neue Grünflächen, bessere Wege und soziale Einrichtungen müssen ebenso den vorhandenen Bewohnern zugutekommen.
Nachverdichtung braucht Akzeptanz
Zusätzliche Gebäude können Wohnraum schaffen, nehmen aber möglicherweise Freiflächen oder verändern Ausblicke.
Die Stadt muss deshalb konkret zeigen, wo gebaut wird und welche Verbesserungen im Gegenzug entstehen.
Wärmewende darf Mieter nicht überfordern
ProPotsdam soll die energetische Transformation ihrer Quartiere sozialverträglich umsetzen.
Modernisierung senkt nicht automatisch die Warmmiete
Neue Heizungen, Dämmung und erneuerbare Energie können den Verbrauch reduzieren.
Werden jedoch hohe Investitionskosten auf die Miete umgelegt, kann die Gesamtbelastung dennoch steigen.
Warmmiete ist entscheidend
Für Mieter zählt nicht, ob eine Ausgabe als Kaltmiete oder Heizkosten bezeichnet wird.
ProPotsdam sollte deshalb bei jeder größeren Sanierung darstellen, wie sich die erwartete Gesamtmiete entwickelt.
Technische Großprojekte transparent erklären
Fernwärme, Wärmepumpen und Quartierslösungen sind komplex.
Bewohner brauchen verständliche Angaben zu Kosten, Bauzeit, Einsparungen und möglichen Mietanpassungen.
Wohnungstausch kann Bestände besser nutzen
Nicht jede Lösung erfordert einen Neubau.
Große Wohnungen werden teilweise von Einzelpersonen bewohnt
Ältere Menschen leben häufig allein in Wohnungen, die früher für eine Familie benötigt wurden.
Gleichzeitig suchen Familien größere Wohnungen.
Kleinere Wohnung muss wirklich günstiger sein
Ein Umzug lohnt sich nur, wenn die neue Wohnung barrierearm, im vertrauten Umfeld und finanziell günstiger ist.
Ist die kleinere Wohnung wegen eines neuen Vertrages teurer, besteht kaum ein Anreiz zum Wechsel.
Umzugshilfe kann unterstützen
ProPotsdam verfügt bereits über Programme für Wohnungstausch und besondere Zielgruppen. Der neue Plan sieht weiterhin Unterstützungen für Familien und wechselbereite Mieter vor.
Dabei können Umzugskosten, Renovierung und organisatorische Hilfe entscheidend sein.
Potsdams Plan ist richtig – aber 1.000 Wohnungen sind kein Grund zur Selbstzufriedenheit
Der Potsdam-Plan 3000+ setzt an den richtigen Stellen an.
Die Stadt schützt ihre kommunalen Mieter stärker, verzichtet auf kurzfristige Gewinnentnahmen und verpflichtet ProPotsdam zu zusätzlichem Neubau. Besonders wichtig ist, dass jede zweite neue Wohnung eine soziale Bindung erhalten soll.
Doch die großen Zahlen dürfen nicht täuschen.
Mehr als 1.000 Wohnungen bis 2032 bedeuten im Durchschnitt weniger als 200 Einheiten pro Jahr. Für eine wachsende Landeshauptstadt im direkten Berliner Umfeld ist das ein wichtiger Beitrag, aber kein Befreiungsschlag.
Auch die Mietenbremse wirkt vor allem für Menschen, die bereits eine ProPotsdam-Wohnung besitzen. Wer neu nach Potsdam kommt, nach einer Trennung eine Wohnung sucht oder aus einer zu kleinen Wohnung herausmuss, steht weiterhin vor einem extrem knappen Markt.
Der Plan wird deshalb nur erfolgreich sein, wenn die Bauziele mit konkreten Grundstücken, Fördermitteln und jährlichen Zwischenständen verbunden werden. Jede Verzögerung muss öffentlich sichtbar sein.
Besonders aufmerksam sollte die Stadt bei den frei finanzierten Wohnungen bleiben. Das Versprechen, für mittlere Einkommen zu bauen, reicht nicht. Entscheidend sind die tatsächlichen Anfangsmieten.
Potsdam sollte seinen kommunalen Bestand weiter ausbauen, Zweckentfremdung konsequent verfolgen und private Bauherren angemessen an Sozialwohnungen und Infrastruktur beteiligen.
Der Potsdam-Plan ist ein solides wohnungspolitisches Fundament. Er darf jedoch nicht als Beweis verkauft werden, dass das Wohnungsproblem gelöst sei.
Das eigentliche Ziel muss lauten: Eine Krankenschwester, ein Handwerker, eine Rentnerin oder eine junge Familie müssen auch in einigen Jahren noch in Potsdam wohnen können – nicht nur diejenigen, die bereits einen günstigen Altvertrag besitzen.
